Konut yatırımında en sık yapılan hata, brüt getiriyi net getiri sanmaktır. Aradaki fark çoğu zaman üçte bire varır ve mahalle sıralamasını tamamen değiştirir.
Bu yazı hesabı adım adım kuruyor ve Küçükçekmece verisiyle örnekliyor.
1. Brüt getiri: kolay olan kısım
Brüt getiri = (Aylık kira × 12) ÷ Satın alma fiyatı
Küçükçekmece'de Temmuz 2026 verisiyle üç mahalle:
| Mahalle | Satılık m² | Kiralık m² | Brüt getiri |
|---|---|---|---|
| Atatürk | 38.000 ₺ | 387 ₺ | %12,2 |
| Kartaltepe | 68.300 ₺ | 512 ₺ | %9,0 |
| Atakent | 93.200 ₺ | 529 ₺ | %6,8 |
Bu tabloya bakan yatırımcı Atatürk Mahallesi'ni seçer. Şimdi diğer kalemleri ekleyelim.
2. Aidat: en çok atlanan kalem
Aidat doğrudan getiriden düşer ve mahalleler arasında kat kat fark eder.
Atakent gibi güvenlik, peyzaj, kapalı otopark ve sosyal tesis içeren sitelerde aidat, aynı büyüklükteki bir Sefaköy dairesinin aidatının birkaç katı olabilir. Buna karşılık eski bir binada aidat düşüktür ama beklenmedik toplu giderler çıkar: asansör yenileme, çatı, tesisat, dış cephe.
İkincisi daha tehlikelidir çünkü bütçeye girmez. Eski binada yıllık ortalama bir "bakım karşılığı" ayırmadan yapılan hesap eksiktir.
3. Boş kalma süresi
Bu kalem hesaba hiç girmez ama getiriyi en çok aşağı çeken şeydir.
Bir daire yılda iki ay boş kalıyorsa gerçekleşen geliriniz %16,7 düşer. %12,2'lik brüt getiri, bu haliyle %10,2'ye iner — ve aradaki fark, boş kalma riski düşük bir mahalledeki %9,0'lık orandan artık çok da fazla değildir.
Boş kalma süresini belirleyen etkenler:
- Kiracı havuzunun derinliği. Nüfusu büyük mahalleler (Atakent 93.229, Halkalı Merkez 78.180, İnönü 73.048) daha hızlı kiralar.
- Ulaşım. Metrobüs ya da metro yakınlığı, kiracı için tek başına bir karar gerekçesidir.
- Daire tipi. 1+1 ve 2+1 daha hızlı, 4+1 daha yavaş kiralanır.
- Mevsim. Öğrenci ağırlıklı bölgelerde (örneğin Beşyol, İstanbul Aydın Üniversitesi yerleşkesi nedeniyle) yaz aylarında boşluk riski artar.
4. Vergi
Konut kira geliri gelir vergisine tabidir. 2026'da elde edilen mesken kira gelirleri için istisna tutarı 58.000 TL olarak açıklandı; istisnayı aşan kısım beyan edilir. Beyan dönemi izleyen yılın 1–31 Mart dönemidir ve vergi Mart ve Temmuz olmak üzere iki taksitte ödenir.
Gider indiriminde iki yöntem var:
- Götürü gider: istisna düşüldükten sonra kalan tutarın kanunla belirlenen bir oranı belgesiz indirilir. Basittir; belge gerekmez.
- Gerçek gider: faiz, sigorta, amortisman, bakım gibi gerçek giderler belgeyle indirilir. Kredi kullanılan ilk yıllarda genellikle daha avantajlıdır.
Hangisinin size uygun olduğu kredi durumunuza bağlıdır — mali müşavirinizle karar verin. Bir yöntem seçtiyseniz iki yıl o yöntemde kalmanız gerekir.
5. Net getiri formülü
Net getiri = [(Aylık kira × Dolu ay sayısı) − Aidat − Vergi − Bakım karşılığı]
÷ (Satın alma fiyatı + Alım masrafları)
Paydaya dikkat: alım masrafları da sermayeye dahildir. Tapu harcı (satış bedelinin %4'ü, kanunen yarısı alıcı yarısı satıcı ama uygulamada çoğunlukla alıcıda), döner sermaye, emlak danışmanlığı hizmet bedeli, varsa ekspertiz ve ipotek masrafları.
Bu kalemler ilk yılın getirisini belirgin biçimde aşağı çeker ve amortisman hesabına doğrudan girer.
6. Amortisman: gerçek süre
Amortisman süresi (yıl) = Toplam yatırım ÷ Yıllık net kira geliri
Brüt getiri %12,2 olan bir yatırımın kâğıt üzerindeki amortismanı ~8,2 yıldır. Ama:
- Aidat ve bakım karşılığı düşülünce oran ~%10'a iner → ~10 yıl
- Yılda iki ay boşluk eklenince ~%8,3'e iner → ~12 yıl
- Vergi ve alım masrafları eklenince daha da uzar
Yani kâğıttaki 8 yıl, gerçekte 12–13 yıla çıkar. Bu bir kötü haber değil; sadece doğru rakam. Kararınızı yanlış rakamla vermemek için yazıyoruz.
7. Hesaba girmeyen iki şey
Değer artışı. Kira getirisi hesabı, mülkün fiyat artışını içermez. Küçükçekmece'de son bir yılda satış fiyatları ortalama %40,6 arttı — bu, kira getirisinden bağımsız ve genellikle daha büyük bir kalem. Ama garantisi yoktur ve gerçekleşmesi satışa bağlıdır.
Likidite. Bir daireyi satmak aylar sürebilir. İnce piyasalı mahallelerde (Fatih, Kemalpaşa, Yarımburgaz) bu süre daha uzundur. Acil nakde ihtiyaç duyabilecek bir yatırımcı için bu, getiriden daha önemli bir kısıttır.
Özet: doğru sıralama nasıl kurulur?
- Brüt getiriyi hesaplayın — mahalle seçimi için tarama aracı olarak kullanın.
- Aidatı ve bakım karşılığını düşün.
- Gerçekçi bir boş kalma süresi varsayın — mahalleye göre 0,5 ile 2 ay.
- Vergiyi ekleyin.
- Alım masraflarını sermayeye ekleyin.
- Amortismanı bu net rakamla hesaplayın.
Portföyümüzdeki her yatırımlık mülk için bu altı adımı yazılı olarak çıkarıyoruz. "Bu mahallede getiri iyidir" bir yatırım gerekçesi değildir; altıncı adımdaki rakam gerekçedir.