Sultanmurat, Küçükçekmece'de iki listede birden yer alan iki mahalleden biri (diğeri Fevzi Çakmak): hem Sefaköy semtini oluşturan on mahalleden biri, hem de Küçükçekmece Merkez ölçeğindeki imar planının kapsamında.
Aynı zamanda ilçenin ikinci en yoğun mahallesi. Bu üç özellik, mahalledeki fiyat ve getiri davranışını birlikte açıklıyor.
Rakamlar
| Kalem | Sultanmurat | İlçe ortalaması |
|---|---|---|
| Satılık m² | ~48.100 ₺ | 59.109 ₺ |
| Kiralık m² | ~402 ₺ | 449 ₺ |
| Yıllık değişim | %24,4 | — |
| Brüt getiri | ~%10,0 | ~%9,1 |
| Nüfus | 13.776 | — |
| Alan | 0,26 km² | — |
| Yoğunluk | ~53.000 kişi/km² | — |
İki şey dikkat çekiyor.
Getiri yüksek. Satış metrekaresi ilçe ortalamasının %19 altında, kira ise yalnızca %10 altında. Kira, satış fiyatının düştüğü kadar düşmemiş — brüt getiriyi %10'a çıkaran şey bu.
Yıllık artış ölçülü. %24,4 ile ilçenin en düşük artışları arasında. Bu iyi ya da kötü değil, bir bilgi: mahallede son bir yılda büyük bir yakalama hareketi yaşanmamış. Kartaltepe (+%53) ya da İnönü (+%59,5) gibi mahallelerin ardından alım yapmanın taşıdığı "zirveden aldım" riski burada daha düşük.
0,26 km²: ilçenin en küçük ikinci mahallesi
Sultanmurat'ın nüfusu 13.776 ile ilçe ortalamasının altında. Ama alanı yalnızca 0,26 km² — ilçenin en küçüğü sayılabilecek ölçekte. Sonuç, yaklaşık 53.000 kişi/km² yoğunluk: Yeşilova'dan sonra ilçenin en yükseği.
Bunun günlük hayattaki karşılığı:
- Bina araları dardır. Kat ve cephe seçimi, ışık ve manzara açısından normalden çok daha belirleyicidir.
- Otopark sokakta çözülür. Kapalı otoparklı bina oranı düşüktür.
- Her şey yürüme mesafesindedir. Yoğunluğun karşılığı budur: bakkal, fırın, okul, eczane birkaç dakika içinde.
Sultanmurat'ta bir daire bakıyorsanız kat ve cephe sorusunu ilan üzerinden değil yerinde cevaplamak gerekir. Aynı binada iki daire arasında ciddi fark olabilir.
İki plan kapsamının kesişimi
Sultanmurat'ın hem Sefaköy semti hem de Merkez imar planı içinde olması pratikte ne değiştirir?
Sefaköy semti idari bir birim değil, piyasa alışkanlığıdır. İlanlarda "Sefaköy" yazan bir daire Sultanmurat'ta olabilir; tapuda ve adres kaydında "Sultanmurat Mahallesi" geçer. Arama yaparken iki adı birden kullanın.
Merkez imar planı ise gerçek bir çerçevedir: Cennet, Cumhuriyet, Fevzi Çakmak, Kanarya, Sultanmurat ve Yenimahalle mahallelerini kapsar. Kapsamda olmak her binanın dönüşeceği anlamına gelmez; parselin durumu ada-parsel sorgusu, ruhsat tarihi ve varsa riskli yapı tespit raporuyla netleşir.
Yoğunluğun yüksek olduğu bir mahallede dönüşüm hesabının ayrı bir boyutu daha vardır: emsal ve kat adedi kararları, dar parsellerde kat karşılığı paylaşımını doğrudan belirler. Bir müteahhidin teklif edebileceği daire sayısı, planın o parselde neye izin verdiğine bağlıdır. Sözleşme öncesinde bunu çıkarıyoruz.
Ulaşım
Sultanmurat'ın kendi metrobüs durağı yok; semtin ana bağlantısı Sefaköy durağı, batı yönünde ise E-5 üzerindeki Cennet Mahallesi durağı. M9 metrosu mahalleden geçmez; Yenibosna'da metrobüsten aktarma yapılarak ulaşılır.
İlan metinlerinde bu mahallede "metro yakını" ifadesini dikkatle okuyun.
Kimler için doğru bir mahalle?
Getiri odaklı yatırımcı için ilçenin en yüksek üç brüt oranından biri, üstelik yakalama hareketi riskinin düşük olduğu bir dönemde.
Yürüyerek yaşamayı sevenler için her şeyin birkaç dakikada olduğu bir mahalle. Araba kullanmıyorsanız yoğunluk bir kısıt değil bir avantaj.
Araç sahibi aile için otopark gerçek bir sorun. Aynı bütçeyle Tevfikbey ya da Söğütlüçeşme'ye de bakalım.
İlan bolluğu bekleyen alıcı için küçük mahalle, ince piyasa demek. Aradığınızı tarif edin, çıktığında haber verelim.