Yeşilova, Küçükçekmece'nin en yoğun mahallesidir: 33.002 kişi, yalnızca 0,58 km²'lik bir alanda. Yaklaşık 56.900 kişi/km².
Bu rakamın ne kadar uç olduğunu anlamak için ilçenin diğer ucuna bakın: aynı ilçedeki Yarımburgaz'da yoğunluk yaklaşık 2.000 kişi/km². Yeşilova, aynı belediye sınırları içinde yirmi sekiz kat daha sıkışık.
Rakamlar
| Kalem | Yeşilova | İlçe ortalaması |
|---|---|---|
| Satılık m² | ~48.200 ₺ | 59.109 ₺ |
| Kiralık m² | ~391 ₺ | 449 ₺ |
| Yıllık değişim | %30,6 | — |
| Brüt getiri | ~%9,7 | ~%9,1 |
| Nüfus | 33.002 | — |
| Alan | 0,58 km² | — |
| Yoğunluk | ~56.900 kişi/km² (ilçenin en yükseği) | — |
Yoğunluk fiyatı nasıl belirliyor?
Küçükçekmece'nin 21 mahallesine bakıldığında metrekare fiyatı ile nüfus yoğunluğu arasında istikrarlı ve ters bir ilişki görülür. Uçlar şöyle:
| Mahalle | Yoğunluk | Satılık m² |
|---|---|---|
| Fatih | ~7.100 | 72.700 ₺ |
| Atakent | ~10.900 | 93.200 ₺ |
| … | ||
| Sultanmurat | ~53.000 | 48.100 ₺ |
| Yeşilova | ~56.900 | 48.200 ₺ |
Sebep fiziksel: otopark, yeşil alan, bina arası mesafe ve ışık ancak alan varsa vardır. 56.900 kişi/km²'de bunlar ne kadar para ödeseniz de yoktur. Fiyat farkı bu eksikliğin karşılığıdır — bir "indirim" değil.
Bunun bir de olumlu yüzü var: yoğunluk, gündelik hayatı yürüme mesafesine sıkıştırır. Bakkal, fırın, eczane, okul, pazar — hepsi birkaç dakikada. Araba kullanmayan biri için bu, mahallenin en güçlü tarafıdır.
Getiri: ortalamanın üzerinde
Brüt getiri yaklaşık %9,7, ilçe ortalaması %9,1. Yeşilova, ilçenin en yüksek getirili dört mahallesinden biri (Atatürk, Sultanmurat ve Söğütlüçeşme ile birlikte).
Sebep tabloda görünüyor: satış metrekaresi ilçe ortalamasının %18 altında, kira ise yalnızca %13 altında. Kira, satış fiyatının düştüğü kadar düşmemiş — çünkü kiracının hesabında yoğunluk, alıcının hesabında olduğu kadar ağırlık taşımaz. Kiracı bir yıl kalır; alıcı on yıl.
Bu, yatırımcı için gerçek bir fırsattır ve dürüstçe söylenmesi gereken bir gerçektir: yoğunluğun bedelini kiracı sizden daha az önemsiyor.
Daire bakarken: kat ve cephe
Yeşilova'da bir ilanı okurken en çok önem taşıyan iki bilgi metrekare ve fiyat değil, kat ve cephe.
Bina araları dar olduğu için:
- Alt katlar ışık almaz. Zemin ve birinci katta gün boyu ışık, karşı binanın konumuna bağlıdır.
- Manzara kata göre değişir. Aynı binada dördüncü kat ile yedinci kat arasında gerçek bir yaşam farkı olabilir.
- Gürültü cepheye bağlıdır. Ara sokağa bakan daire ile ana caddeye bakan daire farklı fiyatlanır ve farklı yaşanır.
İlan fotoğrafı bunların hiçbirini göstermez. Bu yüzden Yeşilova'da gösterime çıkmadan önce kat ve cephe tercihinizi konuşuyoruz — boşuna gezmenin en kolay yolu bunu atlamaktır.
Ulaşım
Yeşilova'nın kendi metrobüs durağı yok; en yakınları batıda Beşyol, doğuda Sefaköy durakları. İlçedeki beş durak batıdan doğuya: Küçükçekmece, Cennet Mahallesi, Florya, Beşyol, Sefaköy.
M9 metrosu mahalleden geçmez; Yenibosna'da metrobüsten aktarma yapılır.
Kimler için doğru bir mahalle?
Getiri odaklı yatırımcı için ilçenin en yüksek dört brüt oranından biri, üstelik metrobüs hattına yakın konumda.
Araba kullanmayan için her şeyin yürüme mesafesinde olduğu bir mahalle; yoğunluk burada bir avantaj.
Araç sahibi aile için otopark gerçek ve sürekli bir sorun. Aynı bütçeyle Tevfikbey'e (yoğunluk ~25.100) bakmanızı öneririz.
Yeşil alan ve site düzeni arayan için doğru mahalle değil. Atakent ya da Fatih'e bakın.