Aşağıdaki yirmi maddenin tamamı, imza öncesinde ve belgeyle cevaplanması gereken sorular. Hiçbiri isteğe bağlı değil ve hiçbiri gösterim sırasında sözle cevaplanamaz.
Bu listeyi portföyümüzdeki her mülk için biz çıkarıyoruz. Başka bir ofisten alım yapıyorsanız, aynı listeyi isteyin.
A. Tapu ve mülkiyet (1–6)
1. Tapu kaydında takyidat var mı? İpotek, haciz, şerh, intifa hakkı, aile konutu şerhi. Tapu Müdürlüğü'nden ya da e-Devlet üzerinden sorgulanır. Bir haciz kaydı, satışı doğrudan engeller.
2. Kat mülkiyeti mi, kat irtifakı mı? Kat irtifakı, binanın henüz tamamlanmadığı ya da iskanının alınmadığı anlamına gelir. Kredi kullanımını ve ileride satışı zorlaştırır.
3. Satıcı gerçek malik mi? Tapudaki isim ile karşınızdaki kişi aynı mı? Vekâletle işlem yapılıyorsa vekâletname noter onaylı ve satış yetkisi içeriyor mu?
4. Hisseli mi? Hisseli tapuda diğer hissedarların önalım (şufa) hakkı vardır ve tek başınıza tasarrufta bulunamazsınız.
5. Riskli yapı şerhi var mı? Varsa süreç hangi aşamada, kat malikleri kararı alınmış mı?
6. Ada-parsel sorgusu ne diyor? İmar durumu, emsal, kat adedi. "Dönüşüm bölgesinde" iddiasının tek doğrulama yolu budur.
B. Yapı (7–12)
7. İskan (yapı kullanma izin belgesi) var mı? Yoksa kredi çıkmayabilir, abonelikler sorun çıkarır, kat mülkiyetine geçilemez. Cevap "alınacak" ise ne zaman ve kimin sorumluluğunda?
8. Yapı ruhsatı tarihi ne? Binanın hangi deprem yönetmeliğine göre yapıldığını belirler. Küçükçekmece'nin yapı stoğunun büyük bölümü 1980–2000 arasıdır; bu sorunun cevabı mahalle ortalamasından okunamaz.
9. Yapı denetim raporu var mı? 2001 sonrası yapılarda yapı denetim kuruluşu raporu bulunur.
10. Proje ile mevcut durum uyuşuyor mu? Balkon kapatılmış, oda bölünmüş, çatı katı eklenmiş olabilir. Ruhsata aykırı yapılar imar affı kapsamında değilse sorun doğurur.
11. Su, elektrik, doğalgaz aboneliği var mı ve aktif mi? Kapalı abonelikler yeniden açılırken ek maliyet ve süre gerektirir.
12. Isıtma sistemi ne, gerçekten çalışıyor mu? Kombi yaşı, doğalgaz tesisatı, merkezi sistemse pay ölçer durumu.
C. Bina yönetimi (13–16)
13. Aidat ne kadar ve son üç yılda nasıl arttı? Sadece bugünkü tutar yeterli değil; artış seyri gelecekteki maliyeti gösterir.
14. Aidat borcu var mı? Yönetimden borcu yoktur yazısı alın. Ödenmemiş aidat, mülkle birlikte size geçebilir.
15. Yönetim planı ne diyor? Otopark kullanımı, evcil hayvan, işyeri olarak kullanım, ortak alan tahsisi. Zemin katı dükkân olan karma binalarda ortak gider paylaşımı farklı çalışır.
16. Yaklaşan toplu gider var mı? Asansör yenileme, çatı, dış cephe, tesisat. Kat malikleri kurulu kararlarını okuyun — karar alınmış ama henüz ödenmemiş bir gider sizin borcunuz olur.
D. Çevre ve konum (17–18)
17. Cephe, kat ve ışık durumu nasıl? Küçükçekmece'nin yoğun mahallelerinde (Yeşilova ~56.900 kişi/km², Sultanmurat ~53.000) bina araları dardır ve alt katlarda ışık ciddi bir sorundur. Daireyi gündüz görün — akşam gösterimi bu sorunu gizler.
18. Ulaşım gerçekte ne kadar uzakta? İlan metnindeki "metrobüs yakını" ifadesini haritada doğrulayın. Küçükçekmece'de M9'un üç istasyonu yalnızca iki mahallededir (Atatürk ve Mehmet Akif); Sefaköy semtinin hiçbir mahallesinde metro istasyonu yoktur.
E. Finans (19–20)
19. Toplam maliyeti çıkardınız mı? Satış bedeli + tapu harcı (%4; kanunen yarı yarıya ama uygulamada çoğunlukla alıcıda) + döner sermaye + ekspertiz + ipotek masrafı + DASK + danışmanlık hizmet bedeli + varsa yenileme masrafı.
20. Ekspertiz şartı sözleşmede var mı? Kredi kullanacaksanız, ön anlaşmaya "ekspertiz değeri X'in altında çıkarsa alıcı cayabilir ve kapora iade edilir" maddesini koydurun. Bu tek madde, alıcının imza öncesinde yapabileceği en değerli şeydir.
Yazdırılabilir özet
TAPU [ ] takyidat [ ] kat mülkiyeti [ ] malik teyidi
[ ] hisse durumu [ ] riskli yapı şerhi [ ] ada-parsel
YAPI [ ] iskan [ ] ruhsat tarihi [ ] yapı denetim
[ ] projeye uygunluk [ ] abonelikler [ ] ısıtma
YÖNETİM [ ] aidat tutarı [ ] aidat borcu
[ ] yönetim planı [ ] yaklaşan toplu gider
ÇEVRE [ ] cephe/kat/ışık (gündüz görüldü) [ ] ulaşım doğrulandı
FİNANS [ ] toplam maliyet [ ] ekspertiz şartı
Bu yirmi maddeden herhangi birinin cevabı "sanırım" ya da "satıcı öyle dedi" ise, o madde henüz cevaplanmamıştır.