Konut kredisi süreci, alıcıların çoğunun sandığından daha az bankayla, daha çok ekspertizle ilgilidir. Ve sürecin alıcıyı en sık hazırlıksız yakaladığı yer tam burasıdır.
Süreç sırası
1. Ön onay (opsiyonel ama önerilir). Mülk bakmaya başlamadan önce bankadan gelir belgenize göre bir ön onay alın. Bu, hangi bütçe aralığında arama yapacağınızı netleştirir ve pazarlıkta elinizi güçlendirir — satıcı için finansmanı hazır bir alıcı değerlidir.
2. Mülkün belirlenmesi ve ön anlaşma. Fiyat ve şartlar üzerinde uzlaşılır.
3. Kredi başvurusu. Banka gelir, kredi geçmişi ve borçluluk durumunuzu değerlendirir.
4. Ekspertiz. Banka, SPK lisanslı bağımsız bir değerleme kuruluşuna mülkü inceletir. Bu adımı aşağıda ayrıca ele alıyoruz.
5. Kredi tahsisi. Banka, ekspertiz değerine göre kredi tutarını belirler.
6. Tapu ve ipotek. Devir işlemiyle eş zamanlı olarak banka lehine ipotek tesis edilir. Randevunun bankayla koordineli alınması gerekir.
Ekspertiz: sürecin kritik adımı
Ekspertiz raporu, mülkün bankaya göre ne ettiğini söyler. Banka krediyi satış bedeline değil, ekspertiz değerine göre verir.
Rapor şunlara bakar:
- Konum ve emsal satışlar — aynı bölgede benzer mülklerin gerçekleşen fiyatları
- Bina yaşı ve yapı durumu
- İskan (yapı kullanma izni) — yoksa değerleme olumsuz etkilenir
- Tapu kaydı — takyidat, şerh, hisse durumu
- Kat mülkiyeti / kat irtifakı ayrımı
- İmar durumu — yapının ruhsata uygunluğu
Masrafı genellikle alıcıya aittir ve kredi çıkmasa bile ödenir.
Ekspertiz düşük çıkarsa ne olur?
Alıcıların en sık hazırlıksız yakalandığı nokta budur.
Diyelim mülkü 5.000.000 ₺'ye anlaştınız ve bankanın kredi/değer oranı %80. Ekspertiz 5.000.000 ₺ çıkarsa banka 4.000.000 ₺ verir; peşinatınız 1.000.000 ₺.
Ekspertiz 4.500.000 ₺ çıkarsa banka 3.600.000 ₺ verir. Peşinatınız 1.000.000 ₺ değil 1.400.000 ₺ olur. Aradaki 400.000 ₺'yi nakit bulmanız gerekir.
Bu durumda seçenekleriniz:
- Farkı peşin kapatmak — nakit varsa.
- Satıcıyla yeniden pazarlık — ekspertiz raporu, fiyatın piyasa üzerinde olduğuna dair bağımsız bir belgedir ve pazarlıkta güçlü bir argümandır.
- Başka bankaya başvurmak — farklı kuruluşlar farklı değerler bulabilir, ama ikinci bir ekspertiz masrafı doğar.
- Vazgeçmek — kapora/cayma bedeli ödenmişse kaybedilir.
Dördüncü seçeneğin maliyetini önlemenin yolu, ön anlaşmaya ekspertiz şartı koymaktır: "ekspertiz değeri X'in altında çıkarsa alıcı cayabilir ve kaporası iade edilir." Bunu sözleşmeye yazdırmak, imza öncesinde alıcının yapabileceği en değerli tek şeydir.
Ekspertizin alıcı lehine çalıştığı durum
Ekspertiz genellikle bir engel gibi görülür ama bir koruma mekanizmasıdır.
Küçükçekmece'de mahalle ortalamalarının ne kadar ayrıştığını düşünün: Atakent 93.200 ₺/m², Mehmet Akif 34.100 ₺/m². İnce piyasalı mahallelerde (Fatih, Kemalpaşa, Yenimahalle) karşılaştırılabilir satış verisi az olduğu için bir fiyatın doğru olup olmadığını anlamak zordur.
Bu mahallelerde ekspertiz, alıcının elindeki en güvenilir bağımsız görüştür. Kredi kullanmayacak olsanız bile ekspertiz yaptırmanızı öneririz — masrafı, fazla ödenen bedelin yanında önemsizdir.
Toplam maliyeti unutmayın
Kredi hesabı yaparken sık atlanan kalemler:
- Tapu harcı — satış bedelinin %4'ü; kanunen %2 alıcı %2 satıcı, ama uygulamada çoğunlukla alıcıya yıkılır. Pazarlıkta konuşulması gereken gerçek bir kalemdir.
- Döner sermaye ücreti — sabit; işlem günü teyit edin.
- Ekspertiz ücreti
- İpotek tesis masrafı
- Kredi tahsis ücreti — bankaya göre değişir
- DASK ve konut sigortası — DASK zorunludur
- Emlak danışmanlığı hizmet bedeli
Bu kalemler, peşinatın üzerine ciddi bir tutar ekler. Kredi başvurusundan önce toplam nakit ihtiyacınızı çıkarın; "peşinatım hazır" cümlesi genellikle eksik bir hesaptır.
İskan uyarısı
Kredi tarafında en çok sorun çıkaran tek belge iskandır (yapı kullanma izin belgesi).
İskanı olmayan bir yapıda banka kredi vermeyebilir ya da kredi/değer oranını düşürebilir. Bu, özellikle dönüşüm sonrası teslim edilmiş ama iskanı alınmamış binalarda karşımıza çıkıyor.
Mülke bakarken sorulacak soru net: iskan var mı, tarihi ne? Cevap "alınacak" ise, alınana kadar kredi kullanamayabileceğinizi bilerek ilerleyin.
Portföyümüzdeki her mülk için iskan durumunu, tapu takyidatını ve kat mülkiyeti / kat irtifakı ayrımını baştan çıkarıyoruz — kredi süreci başlamadan önce, çünkü bu üçü kredinin çıkıp çıkmayacağını belirliyor.