Kira ilişkisinde anlaşmazlıkların büyük çoğunluğu iki noktada çıkar: depozito ve çıkışta dairenin durumu. İkisi de sözleşme ve teslim tutanağıyla baştan çözülebilecek konular — ama çoğu sözleşmede ikisi de eksik yazılır.
Depozito: üst sınır ve saklama
Türk Borçlar Kanunu'na göre konut kiralarında depozito en fazla üç aylık kira bedeli kadar olabilir. Bunun üzerinde istenen tutar yasal dayanaktan yoksundur.
Kanun ayrıca depozitonun nasıl tutulacağını da düzenler: para olarak verilen güvence, kiracının onayı olmadan çekilemeyecek şekilde bir bankaya yatırılmalıdır. Uygulamada bu kural sıklıkla atlanır ve depozito doğrudan ev sahibine elden verilir.
Kiracı için pratik öneri: depozitoyu elden değil banka havalesiyle ödeyin ve açıklamaya "depozito" yazın. Bu tek hamle, iade aşamasındaki ispat sorununun çoğunu ortadan kaldırır.
Ev sahibi için pratik öneri: depozitoyu ayrı tutun. Kira geliriyle karıştırılmış bir depozito, iade zamanı geldiğinde nakit sıkıntısı yaratır.
Depozitodan kesinti hangi durumda yapılır?
Depozito, kiracının sözleşmeden doğan borçlarının güvencesidir. Meşru kesinti kalemleri:
- Ödenmemiş kira ve aidat
- Ödenmemiş fatura borçları (elektrik, su, doğalgaz)
- Olağan kullanımı aşan hasar
Son madde en çok tartışılandır. Kanun ve uygulamadaki ayrım şudur: olağan yıpranma kiracıdan istenemez. Duvarın soluması, parkenin normal aşınması, menteşenin gevşemesi olağandır. Kırılan lavabo, delinmiş kapı, sökülmüş dolap değildir.
Bu ayrımı tartışmasız hâle getirmenin tek yolu teslim tutanağıdır.
Teslim tutanağı: on dakikalık iş, yıllarca fayda
Girişte ve çıkışta düzenlenen, dairenin durumunu belgeleyen tutanaktır. İçermesi gerekenler:
- Her odanın durumu (boya, zemin, tavan)
- Islak hacimler (armatür, seramik, tesisat)
- Beyaz eşya ve mobilya varsa marka, model, çalışır durumda olup olmadığı
- Sayaç endeksleri — elektrik, su, doğalgaz
- Anahtar sayısı
- Fotoğraflar — tarihli, her oda için
İki taraf da imzalar, birer nüsha alır. Bu on dakikalık iş, çıkışta yaşanacak tartışmaların neredeyse tamamını baştan bitirir.
Portföyümüzden kiralanan her dairede teslim tutanağını biz düzenliyoruz — bu, kiracıyı da ev sahibini de aynı anda koruyan tek belgedir.
Sözleşmede olması gerekenler
- Taraflar — TC kimlik numaraları, adresleri, iletişim bilgileri
- Taşınmazın tam adresi ve bağımsız bölüm numarası
- Kira bedeli ve ödeme günü, ödeme yöntemi (banka hesabı yazılmalı)
- Süre — başlangıç ve bitiş tarihi
- Depozito tutarı ve iade koşulları
- Aidat kime ait? — genellikle kiracı, ama demirbaş nitelikli giderler (asansör yenileme, çatı, dış cephe) mülk sahibine aittir. Bu ayrımı yazın.
- Kullanım amacı — konut / işyeri
- Alt kira ve devir — izinli mi?
- Demirbaş listesi — teslim tutanağına atıf
- Artış esası — aşağıya bakın
Kira artışı
Konut kiralarında yıllık artış, TÜFE'nin 12 aylık ortalaması ile sınırlıdır. Bu oran her ay TÜİK tarafından açıklanır ve sözleşmenin yenilendiği ay için geçerli olan değer uygulanır.
Bu yazıya bir rakam yazmıyoruz, çünkü oran her ay değişir ve burada duran bir rakam bir ay sonra yanlış olur. Yenileme ayınızda geçerli oranı TÜİK'ten teyit edin.
Hesap basittir:
Yeni kira = Mevcut kira × (1 + TÜFE 12 aylık ortalama ÷ 100)
Sözleşmede bu orandan yüksek bir artış yazılmışsa, aşan kısım geçersizdir. Sözleşmede hiç artış maddesi yoksa yasal üst sınır uygulanır.
Tahliye taahhüdü: gerçekte ne işe yarar?
Ev sahiplerinin sıkça istediği belgedir ve kiracıların çoğu ne imzaladığını bilmez.
Tahliye taahhüdü, kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağına dair yazılı beyanıdır. Geçerli olması için kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte düzenlenmiş olması gerekir. Sözleşmeyle aynı gün, boş tarihli olarak imzalatılan taahhütler bu yüzden tartışmalıdır.
Kiracı için: boş tarihli hiçbir belge imzalamayın. Tarih atılmamış bir tahliye taahhüdü, sonradan istenen herhangi bir tarihle doldurulabilir.
Ev sahibi için: taahhüt alacaksanız usulüne uygun alın; hukuken sakat bir belge, ihtiyaç duyduğunuzda işe yaramaz.
Kiracı çıkarken
- Bildirim süresine uyun. Sözleşmede yazan süre; yoksa kanuni süre.
- Teslim tutanağını yeniden düzenleyin — giriştekiyle karşılaştırın.
- Sayaçları okutun ve borçları kapatın. Aboneliği devredin ya da kapatın.
- Aidat borcunu kapatın ve yönetimden borcu yoktur yazısı alın.
- Depozitoyu talep edin. Kesinti yapılacaksa gerekçesi ve tutarı yazılı olarak istenmelidir.
Son madde ihmal edilmemeli: sözlü olarak "şu kadar kestim" denmesi yeterli değildir. Kesintinin kalem kalem yazılı gerekçesi, hem kiracının hem ev sahibinin lehinedir.