Tapu devri, bir gayrimenkul alım satımının en kısa ama en geri döndürülemez adımıdır. Tapu Müdürlüğü'ndeki işlem birkaç dakika sürer; o birkaç dakikaya hazırlıksız girenlerin sorunları ise aylarca sürer.
Bu yazı süreci sırasıyla anlatıyor ve masrafların kimin üzerinde olduğunu netleştiriyor.
Masraflar: 2026 rakamları
Tapu harcı, beyan edilen satış bedelinin %4'üdür. Kanunen bu tutarın %2'si alıcı, %2'si satıcı tarafından ödenir.
Örnek: 4.000.000 ₺ bedelle devredilen bir daire için
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| Toplam tapu harcı (%4) | 160.000 ₺ |
| — Alıcı payı (%2) | 80.000 ₺ |
| — Satıcı payı (%2) | 80.000 ₺ |
| Döner sermaye ücreti | ~2.534 ₺ |
Döner sermaye ücreti sabit bir kalemdir ve bölge katsayısına göre değişebilir. Güncel tutarı işlem gününde Tapu Müdürlüğü'nden teyit edin.
Pratikte kim öder? Kanun harcı ikiye böler ama piyasada tamamının alıcı tarafından ödenmesi yaygın bir pazarlık sonucudur. Bu bir kural değil, bir alışkanlıktır — ve pazarlık masasında konuşulması gereken gerçek bir kalemdir. Satış görüşmesinde "harç kime ait" sorusunu sözleşmeden önce netleştirin; sonradan çıkan bu tartışma, kapanmış bir anlaşmayı bozabiliyor.
Bu kalemlerin dışında ayrıca şunlar çıkabilir: emlak danışmanlığı hizmet bedeli, varsa kredi kullanımı için ekspertiz ve ipotek masrafları, DASK ve konut sigortası, ve belediyeden alınan rayiç bedel belgesi.
Satış bedelini düşük göstermek: neden pahalıya patlar
En sık karşılaştığımız ve en tehlikeli alışkanlık, tapuda satış bedelini gerçek bedelden düşük beyan etmektir. Kısa vadede harç azalır. Uzun vadede üç sorun üretir:
1. Vergi riski. Eksik beyan tespit edildiğinde eksik harç, gecikme faiziyle ve cezasıyla birlikte istenir. Bu risk devirden sonra da yıllarca devam eder.
2. Değer artışı kazancı vergisi. Satın alma bedelini düşük göstermek, ileride satarken beyan edeceğiniz kazancı yükseltir. Bugün kazandığınız harcı yarın gelir vergisi olarak ödersiniz.
3. Uyuşmazlıkta ispat. Satıştan sonra bir anlaşmazlık çıkarsa, resmi kayıtta görünen bedel düşük olduğu için gerçekte ödediğiniz parayı ispat etmeniz zorlaşır.
Bu yüzden gerçek bedelin beyan edilmesini savunuyoruz. Kısa vadeli tasarruf, uzun vadeli risktir.
Süreç: adım adım
1. Ön araştırma (imzadan önce). Bu aşamayı atlamayın:
- Tapu kaydında takyidat var mı? İpotek, haciz, şerh, intifa hakkı
- İskan (yapı kullanma izin belgesi) alınmış mı?
- Aidat ve vergi borcu var mı?
- Kat mülkiyeti mi, kat irtifakı mı?
2. Satış vaadi veya ön protokol (opsiyonel ama önerilir). Devir hemen yapılmayacaksa, tarafların yükümlülüklerini yazıya dökmek gerekir. Noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilebilir ve satıcının aynı mülkü başkasına satmasını engeller.
3. Tapu randevusu. Randevu Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü sistemi üzerinden alınır. Gerekli belgeler genel olarak:
- Kimlik belgesi (nüfus cüzdanı/kimlik kartı)
- Vesikalık fotoğraf (satıcı için)
- Belediyeden alınan rayiç bedel belgesi
- Zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi
- Vekâletle işlem yapılacaksa noter onaylı vekâletname
4. Harcın yatırılması. Harç, işlem öncesinde ilgili vergi dairesine veya anlaşmalı bankaya yatırılır.
5. İmza ve devir. Taraflar Tapu Müdürlüğü'nde imzalar; tapu alıcı adına tescil edilir.
6. Devir sonrası. Bunlar unutuluyor ama gerekli:
- Belediyeye emlak vergisi bildirimi
- Elektrik, su, doğalgaz aboneliklerinin devri
- Site/apartman yönetimine bildirim
Kredi kullanıyorsanız ne değişir?
Konut kredisi kullanılacaksa sürece iki adım eklenir:
Ekspertiz. Banka, bağımsız bir değerleme kuruluşuna mülkü inceletir. Ekspertiz değeri satış bedelinin altında çıkarsa banka kredi tutarını buna göre belirler — aradaki farkı peşin kapatmanız gerekir. Bu, alıcıların en sık hazırlıksız yakalandığı noktadır.
İpotek tesisi. Devir işlemi ile eş zamanlı olarak banka lehine ipotek tesis edilir. Bu, tapu randevusunun banka ile koordineli alınmasını gerektirir.
Kısa kontrol listesi
- Takyidat kontrolü yapıldı (ipotek, haciz, şerh)
- İskan durumu teyit edildi
- Aidat ve emlak vergisi borcu sorgulandı
- DASK poliçesi hazır
- Rayiç bedel belgesi alındı
- Harcın kime ait olduğu yazılı olarak kararlaştırıldı
- Gerçek satış bedeli beyan edilecek
- (Kredi varsa) ekspertiz sonucu ve ipotek koordinasyonu tamam
Bu listenin tamamı, portföyümüzdeki her satışta bizim tarafımızdan yürütülür. Tapuya giderken hangi kalemin kimde olduğunu bilmiyorsanız, henüz gitmeyin.