Küçükçekmece'de bir daire bakarken en sık duyacağınız cümle şudur: "Burası dönüşüme girecek." Bu cümle bazen doğrudur, çoğu zaman eksiktir ve arada bir tamamen uydurmadır.
Bu rehber, o cümlenin arkasında ne olması gerektiğini anlatıyor: hangi mahalleler gerçekten plan kapsamında, kapsamda olmanın ne anlama geldiği ve — asıl önemlisi — alıcının hesaba katmadığı iki kalem.
Hangi mahalleler plan kapsamında?
Küçükçekmece'de iki ayrı ölçekte imar planı çalışması var.
Küçükçekmece Merkez planı şu mahalleleri kapsıyor: Cennet, Cumhuriyet, Fevzi Çakmak, Kanarya, Sultanmurat ve Yenimahalle.
Halkalı planı şu mahalleleri kapsıyor: Halkalı Merkez ve İstasyon.
Ayrıca Fatih merkez ve İnönü mahallelerinde rezerv alan hazırlığı yapıldığı bildirildi.
Bu listeler önemlidir çünkü ilan metinlerinde "kentsel dönüşüm bölgesi" ibaresi, kapsam dışındaki mahalleler için de sıklıkla kullanılıyor. Baktığınız dairenin mahallesi bu listelerde yoksa, satıcının söylediği şey plan kapsamı değil, kendi beklentisidir.
"Kapsamda olmak" ne demek, ne demek değil
Bu ayrımı netleştirmek, Küçükçekmece'de yapılabilecek en faydalı tek şey.
Ne demek değil:
- Her binanın yıkılıp yeniden yapılacağı anlamına gelmez.
- Belirli bir tarihte bir şey olacağı anlamına gelmez.
- Devletin binayı sizin yerinize yenileyeceği anlamına gelmez.
Ne demek:
- Mahalledeki parseller için plan bütünlüğü içinde bir çerçeve — emsal, kat adedi, yol ve donatı kararları — tanımlanmış demektir.
- Riskli yapı tespiti yaptıran malikler için sürecin hukuki zemini nettir.
Bir parselin gerçek durumu üç belgeden okunur ve bunlar mahalle adından çok daha fazlasını söyler:
- Ada-parsel sorgusu — imar durumu, emsal, izin verilen kat adedi
- Yapı ruhsatı tarihi — binanın hangi deprem yönetmeliğine göre yapıldığı
- Riskli yapı tespit raporu — varsa, sürecin hangi aşamada olduğu
Süreç: baştan sona ne oluyor
Kentsel dönüşüm, tek bir olay değil bir dizi adım. Sıra genel olarak şöyle işler:
1. Riskli yapı tespiti. Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluş binayı inceler ve rapor düzenler. Masrafı maliklere aittir. Rapor olumluysa bina "riskli yapı" olarak tapuya şerh edilir.
2. Malik kararı. Kat malikleri, yenileme yöntemi ve müteahhit konusunda kanunda öngörülen çoğunlukla karar alır. Uygulamada süreci en çok uzatan aşama budur — teknik değil, insani bir aşamadır.
3. Sözleşme. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ya da müteahhite satış. İkisi çok farklı sonuçlar üretir; aşağıda ayrıca ele alıyoruz.
4. Tahliye ve yıkım. Bu noktadan itibaren malikler kendi konutlarında oturmaz. Kira yardımı imkânları ve şartları döneme göre değişir; başvuru anında belediyeden ve Bakanlık'tan teyit edilmelidir.
5. İnşaat ve teslim. Süre, projenin büyüklüğüne ve müteahhidin performansına bağlıdır.
Alıcının hesaba katmadığı iki kalem
Dönüşüm beklentisiyle daire alan alıcıların çoğu iki şeyi bütçeye koymuyor.
Süre
Riskli yapı tespitinden anahtar teslimine kadar geçen süre parselden parsele ciddi biçimde değişir ve çoğunlukla teknik nedenlerden değil, kat maliklerinin anlaşma hızından kaynaklanır. On beş dairelik bir binada tek bir malikin direnmesi süreci yıllarca uzatabilir.
Bu sürenin tamamında:
- Başka bir yerde kira ödersiniz.
- Aldığınız daireden kira geliri elde edemezsiniz.
- Sermayeniz bağlı kalır.
Bir yatırım hesabı bu üç kalemi içermiyorsa eksiktir.
Sözleşme
Kat karşılığı sözleşmesinin şartları, dairenin bugünkü fiyatı kadar belirleyicidir. Bakılması gereken maddeler:
- Paylaşım oranı — malike verilecek bağımsız bölüm sayısı ve toplam metrekare
- Hangi daireler — kat, cephe ve büyüklük isimle belirlenmiş mi, yoksa "eşdeğer" gibi muğlak bir ifadeyle mi geçiştirilmiş?
- Teminat — müteahhidin yükümlülüğüne karşılık ipotek veya teminat mektubu var mı?
- Gecikme cezası — teslim gecikirse ne oluyor, tutarı caydırıcı mı?
- Devir yasağı — müteahhit sözleşmeyi başkasına devredebiliyor mu?
Kötü bir sözleşme, ucuza alınmış bir daireyi pahalı hâle getirir. Portföyümüzde mevcut kat karşılığı sözleşmesi olan bir mülkü, sözleşmeyi okumadan göstermiyoruz.
Rezerv alan ve Halkalı: ölçek büyüdüğünde ne değişir
Küçükçekmece'de dönüşüm yalnızca parsel bazlı ilerlemiyor. Halkalı'da yaklaşık 2,5 milyon m²'lik askeri arazi konut ve ticaret kullanımına açıldı; planlamada 891.000 m² konut ve iş alanı, 1,39 milyon m²'yi aşan toplam inşaat alanı ve yaklaşık 28.736 kişilik yeni nüfus öngörülüyor.
Bu ölçekte bir gelişimin etkisi tek yönlü değildir ve bunu dürüstçe söylemek gerekir:
- Yukarı yönlü: yeni altyapı, ticaret, donatı ve bölgenin genel çekiciliği.
- Aşağı yönlü: aynı anda piyasaya gelen konut arzı.
Ayrıca bölgedeki muhtarların plana dair kamuya açık itirazları var; talep, yoğunluk yerine afet toplanma alanı yönünde. Bir imar kararının kâğıt üzerinde alınmış olması, uygulamasının hızlı ve sorunsuz olacağı anlamına gelmiyor.
Pratik kontrol listesi
Küçükçekmece'de dönüşüm beklentisiyle bir daire bakıyorsanız, imzadan önce şunları isteyin:
- Ada-parsel sorgusu (imar durumu, emsal, kat adedi)
- Yapı ruhsatı tarihi
- Varsa riskli yapı tespit raporu ve tapu şerhi
- Varsa kat karşılığı sözleşmesinin tam metni
- Kat malikleri kararının tutanağı — çoğunluk gerçekten sağlanmış mı?
- Aidat ve varsa yönetim planı
Bu altısı, "burası dönüşüme girecek" cümlesini ya bir bilgiye dönüştürür ya da boş olduğunu gösterir. Portföyümüzdeki her mülk için bunları biz çıkarıyoruz; ayrıca istenmesi gereken bir şey olmamalı.