Kentsel dönüşüm bir imar kararıyla başlamaz. Riskli yapı tespitiyle başlar — ve bu, mahallenizin plan kapsamında olup olmamasından bağımsız olarak her binada yapılabilecek bir işlemdir.
Küçükçekmece'de en sık karşılaştığımız yanlış anlama şu: "Bizim mahalle dönüşüm kapsamında değil, yapamayız." Yapabilirsiniz. Plan kapsamı, dönüşümün nasıl şekilleneceğini belirler; başlatılıp başlatılamayacağını değil.
Kim başvurabilir?
Tek bir malik yeter. Riskli yapı tespiti için bina sakinlerinin çoğunluğunun onayı gerekmez. Bir bağımsız bölümün maliki, kendi başına lisanslı bir kuruluşa başvurabilir.
Bu, sürecin en çok şaşırtan tarafıdır ve pratikte önemli bir sonucu vardır: komşularınız istemese de tespit yaptırabilirsiniz. Tespitten sonraki aşamalar çoğunluk gerektirir — ama tespit gerektirmez.
Gereken belge genelde şudur: tapu, kimlik ve binanın adres bilgisi.
Kim yapar, masrafı kim öder?
Tespiti Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlar yapar. Belediye ya da Bakanlık doğrudan yapmaz; lisanslı kuruluşlar listesi üzerinden seçim yaparsınız.
Masraf malike aittir. Tutar binanın büyüklüğüne ve kuruluşa göre değişir; başvurudan önce en az iki kuruluştan fiyat almanızı öneriyoruz.
Masrafın malikte olması, sürecin en sık takıldığı noktalardan biridir: kimse ilk adımı atmak istemez. Uygulamada çoğunlukla bir malik masrafı üstlenir ve sonrasında diğerlerinden pay ister.
Rapor süreci ve teknik içerik
Lisanslı kuruluş binada yerinde inceleme yapar. Tipik olarak:
- Karot alınır — betonun basınç dayanımı ölçülür.
- Donatı taraması yapılır — demir düzeni ve korozyon durumu.
- Zemin ve taşıyıcı sistem değerlendirilir.
- Bina, yürürlükteki deprem yönetmeliğine göre değerlendirilerek rapor yazılır.
Karot alımı binada geçici hasar bırakır (delik açılır ve kapatılır). Kat maliklerinin bu aşamada bilgilendirilmesi, sonradan çıkan tartışmaları azaltır.
Rapor olumlu çıkarsa ne olur?
Bina "riskli yapı" olarak tespit edilirse:
- Tapuya şerh düşülür. Bu şerh, tapu kaydında görünür ve alıcıya bildirimi zorunludur. Mülkü satarken bunu gizlemek hukuki sorun doğurur.
- Maliklere tebligat yapılır. Yasal süreç ve süreler tebligatla başlar.
- Tahliye ve yıkım için süre verilir. Süre sonunda tahliye edilmeyen bina için idari süreç işler.
Şerh, mülkün değerini nasıl etkiler? İki yönlü. Satılabilirliği zorlaştırır (kredi kullanımı kısıtlanabilir) ama dönüşüm beklentisini somutlaştırdığı için bazı alıcılar için değeri artırır. Küçükçekmece'de riskli yapı şerhli bir daire satarken bu iki etkiyi birlikte fiyatlamak gerekir.
İtiraz hakkı
Rapora itiraz edilebilir. Tebligattan itibaren kanunda öngörülen süre içinde, belediyeye ya da ilgili müdürlüğe itiraz dilekçesi verilir. İtiraz, teknik heyet tarafından incelenir.
İtiraz genellikle iki durumda gündeme gelir:
- Malik binanın sağlam olduğunu düşünüyordur ve tahliye istemez.
- Malikler arasında anlaşmazlık vardır; bir grup dönüşüm isterken diğeri istemez.
İkinci durum, sürecin en sancılı tarafıdır ve teknik değil insani bir sorundur.
Süreç neden uzar?
Riskli yapı tespitinden anahtar teslimine kadar geçen süre parselden parsele ciddi biçimde değişir. Ama uzamanın sebebi çoğunlukla laboratuvar ya da bürokrasi değildir. Kat maliklerinin anlaşamamasıdır.
Tespit tek bir malikle yapılabilir. Ama sonraki adımlar — yenileme yöntemi, müteahhit seçimi, paylaşım oranı — kanunda öngörülen çoğunluğu gerektirir. On beş dairelik bir binada birkaç malikin direnmesi süreci yıllarca uzatabilir.
Direncin sık görülen sebepleri:
- Kirada oturma maliyeti. İnşaat boyunca malik başka yerde kira öder.
- Güven sorunu. Müteahhidin teslim edeceğine dair güvence yetersizdir.
- Paylaşım anlaşmazlığı. Kim hangi katı, hangi cepheyi alacak?
- Duygusal bağ. Uzun süredir oturulan bir evden çıkmak istememe.
Bu listeye bakıp "teknik bir sorun değil" demek kolay. Ama süreci gerçekten yürüten şey bu listedir.
Alıcı olarak neye bakmalı?
Küçükçekmece'de riskli yapı şerhli ya da tespit sürecindeki bir daireye bakıyorsanız, sorulacaklar şunlar:
- Tespit raporu var mı, tarihi ne?
- Tapuda şerh düşülmüş mü?
- Kat malikleri kararı alınmış mı? Çoğunluk gerçekten sağlanmış mı — tutanak var mı?
- Müteahhit seçilmiş mi, sözleşme imzalanmış mı?
- Sözleşme varsa şartları ne? (Ayrı yazımız var: kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler.)
- İtiraz eden malik var mı?
Son madde en çok atlanandır ve en pahalıya patlayandır. Süreci başlamış görünen bir binada tek bir itiraz, teslim tarihini yıllarca öteleyebilir.
Portföyümüze giren her mülk için bu altısını baştan çıkarıyoruz. Süreci başlamış bir binada daire satın alıyorsanız, satın aldığınız şey daire değil süreçtir — ve o süreç hakkında bilgi sahibi olmadan fiyat konuşulmaz.