Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, dönüşüm sürecindeki en belirleyici belgedir — ve maliklerin en az okuduğu belgedir. Daireyi kaça aldığınız bir gün önemini yitirir; bu sözleşmenin şartları yıllarca hayatınızı belirler.
Aşağıdaki sekiz madde, Küçükçekmece'de gördüğümüz sözleşmelerde en sık sorun çıkaran noktalar. Dikkat edin: bunların çoğu sözleşmede yazan bir şey değil, yazmayan bir şey.
1. "Eşdeğer daire" ifadesi
En tehlikeli üç kelime. Sözleşmede size verilecek daireler "eşdeğer", "muadil" ya da "benzer nitelikte" diye tanımlanmışsa, hiçbir şey tanımlanmamış demektir.
Olması gereken: her bağımsız bölüm numarayla, katıyla, cephesiyle ve net metrekaresiyle yazılmalı. Proje henüz kesinleşmediyse, kesinleştiğinde ek protokolle numaralandırılacağı ve maliğin onayına sunulacağı açıkça belirtilmeli.
"Eşdeğer" ifadesiyle imzalanan sözleşmelerde malikler genellikle zemin kata ya da kuzey cepheye düşer. Kimse bunu sözleşmede vaat etmemiştir — ama kimse aksini de vaat etmemiştir.
2. Teminatsız yükümlülük
Müteahhit inşaatı tamamlamayı taahhüt eder. Peki tamamlamazsa?
Olması gereken: müteahhidin yükümlülüğüne karşılık bir teminat — arsa üzerinde malik lehine ipotek, banka teminat mektubu ya da müteahhide düşecek bağımsız bölümler üzerinde rehin.
Teminatsız bir sözleşmede müteahhit iflas ederse ya da işi bırakırsa, elinizdeki tek şey bir dava hakkıdır. Dava süresince arsanız da inşaat halinde, yarım kalmış bir yapının altındadır.
3. Gecikme cezasının caydırıcı olmaması
Çoğu sözleşmede gecikme cezası vardır. Sorun genelde varlığı değil, tutarı.
Aylık sembolik bir ceza, müteahhit için gecikmeyi ucuz hâle getirir. Ceza, malikin o süre boyunca ödediği kirayı karşılamalıdır — aksi hâlde gecikmenin maliyetini siz üstlenmiş olursunuz.
Olması gereken: gecikme cezası, bölgedeki emsal kira bedeliyle ilişkilendirilmiş ve her ay için ayrı ayrı işleyen bir tutar. Ayrıca üst sınır konmamalı ya da üst sınır makul olmalı.
4. Devir yetkisi
Sözleşmede müteahhidin sözleşmeyi üçüncü kişiye devredebileceğine dair bir madde varsa, kiminle anlaştığınızın bir garantisi kalmaz.
Bir müteahhidin referanslarını, bitirdiği işleri ve mali gücünü inceleyip imzalarsınız; ardından sözleşme tanımadığınız bir şirkete devredilir.
Olması gereken: devir, malikin yazılı onayına bağlanmalı.
5. İskan (yapı kullanma izni) sorumluluğu
İnşaat biter, daireler teslim edilir — ama iskan alınmamıştır. Bu durumda:
- Daireyi satarken alıcı kredi kullanamaz.
- Abonelikler sorun çıkarır.
- Kat mülkiyetine geçilemez, kat irtifakında kalınır.
Olması gereken: iskan alma yükümlülüğü açıkça müteahhide ait olmalı ve teslim, iskan alındıktan sonra sayılmalı. Aksi hâlde müteahhit anahtarı verip yükümlülüğünü bitmiş sayabilir.
6. Ortak alan ve eklentilerin tanımsız bırakılması
Otopark, depo, sığınak, teras, bahçe kullanımı — bunların kime ait olduğu sözleşmede yazmıyorsa, proje aşamasında müteahhidin tasarrufuna kalır.
Küçükçekmece'nin yoğun mahallelerinde otopark hakkı, dairenin kendisi kadar değerlidir. Yeşilova ya da Sultanmurat gibi 50.000 kişi/km² yoğunluktaki bir mahallede otoparksız bir daire, otoparklı olandan belirgin biçimde ucuzdur.
Olması gereken: her bağımsız bölüme düşecek eklentiler (otopark yeri numarası dahil) ayrı ayrı yazılmalı.
7. Yapı malzemesi ve mahal listesi
"Birinci sınıf malzeme" ifadesi hiçbir şey ifade etmez.
Olması gereken: sözleşmeye ekli bir mahal listesi — hangi markanın, hangi sınıfın kullanılacağı; kapı, pencere, ıslak hacim, kombi, asansör için ayrı ayrı. Marka yazılamıyorsa en azından teknik özellik ve sınıf yazılmalı.
Bu ek, teslimde çıkan tartışmaların yarısını baştan bitirir.
8. Malikin masraf yükümlülüğü
Sözleşmelerde bazen gizli bir kalem bulunur: harç, vergi, abonelik, proje ve ruhsat masraflarının bir kısmı malike yüklenir.
Olması gereken: hangi masrafın kime ait olduğu kalem kalem yazılmalı. "Tüm masraflar müteahhide aittir" ifadesi de yeterlidir — ama muğlak bırakmak yeterli değildir.
Sözleşme öncesi kontrol listesi
- Bağımsız bölümler numara, kat, cephe ve net m² ile tanımlı
- Teminat var (ipotek / teminat mektubu / rehin)
- Gecikme cezası emsal kirayı karşılıyor
- Devir malikin yazılı onayına bağlı
- İskan yükümlülüğü müteahhitte, teslim iskana bağlı
- Otopark ve eklentiler bağımsız bölüm bazında tayin edilmiş
- Mahal listesi ekli
- Masraflar kalem kalem paylaştırılmış
- Müteahhidin tamamladığı işler ve mali durumu incelenmiş
Son not
Bu yazı bir sözleşme taslağı değil, bir kontrol listesidir. Kat karşılığı sözleşmesi imzalamadan önce bir avukatla çalışın — bu, dönüşüm sürecinde yapılacak en ucuz harcamadır.
Küçükçekmece'de portföyümüze giren ve mevcut kat karşılığı sözleşmesi bulunan hiçbir mülkü, sözleşmeyi okumadan göstermiyoruz. Alıcı olarak da satın aldığınız şey daire değil, o sözleşmedir.