Sefaköy'de ev arayanların çoğu Kartaltepe'ye bakar. Tevfikbey, aynı semtte, aynı metrobüs durağına bağlı, ama %20 daha ucuz ve belirgin biçimde daha az yoğun.
Semtin on mahallesi arasında Tevfikbey, "Sefaköy'ün avantajlarını isteyip yoğunluğunu istemeyen" alıcı için en tutarlı cevaptır.
Rakamlar
| Kalem | Tevfikbey | Kartaltepe | İlçe ortalaması |
|---|---|---|---|
| Satılık m² | ~54.900 ₺ | ~68.300 ₺ | 59.109 ₺ |
| Kiralık m² | ~397 ₺ | ~512 ₺ | 449 ₺ |
| Yıllık değişim | %39,2 | %53,0 | — |
| Brüt getiri | ~%8,7 | ~%9,0 | ~%9,1 |
| Nüfus | 36.848 | 12.166 | — |
| Yoğunluk | ~25.100 kişi/km² | ~14.500 | — |
Yoğunluk: Sefaköy içinde nerede duruyor?
Sefaköy semtinin on mahallesi yoğunluk bakımından birbirinden çok ayrışır ve bu, ilanlarda hiç görünmez:
| Mahalle | Yoğunluk (kişi/km²) |
|---|---|
| Yeşilova | ~56.900 |
| Sultanmurat | ~53.000 |
| Kemalpaşa | ~45.800 |
| Gültepe | ~44.900 |
| İnönü | ~38.900 |
| Fevzi Çakmak | ~35.000 |
| Söğütlüçeşme | ~33.900 |
| Tevfikbey | ~25.100 |
| Kartaltepe | ~14.500 |
| Beşyol | ~13.600 |
Tevfikbey, semtin üçüncü en seyrek mahallesi. Kartaltepe ve Beşyol daha da seyrek ama ikisi de farklı sebeplerle: Kartaltepe ticari bir merkez (nüfusu küçük, gündüz nüfusu büyük), Beşyol ise semtin en küçük mahallesi.
Tevfikbey ise hem büyük hem seyrek: 36.848 kişi, 1,47 km²'ye yayılmış. Bu, semt içinde nadir bir kombinasyon ve pratik karşılığı şu:
- Otopark, Yeşilova ya da Sultanmurat'a göre belirgin biçimde daha rahat.
- Bina araları daha geniş; alt katlarda ışık sorunu daha az.
- Mahalle ölçeğinde yeşil alan bulunabiliyor.
Ve bunların hepsi Sefaköy metrobüs durağına bağlı kalarak elde ediliyor.
E-5: yine aynı ikilem
Tevfikbey, Kartaltepe ve Fevzi Çakmak ile birlikte Sefaköy'ün E-5 hattındaki üç mahallesinden biri.
Bu, ulaşım avantajıyla birlikte gürültü sorununu da getirir. Ana artere bakan daireler ile üç sokak içerideki daireler, aynı metrekarede farklı yaşamlardır ve farklı fiyatlanır.
Aile alıcısına iç sokakları öneriyoruz. E-5 cephesi, kiraya vermeyi planlayan yatırımcı için daha mantıklıdır: kiracı için gürültü, alıcı için olduğundan daha az belirleyicidir.
Getiri: ortalamanın hemen altında, ama öngörülebilir
Brüt getiri yaklaşık %8,7, ilçe ortalaması %9,1. Ham oranda ortalamanın hemen altında.
Kartaltepe'de olduğu gibi buradaki değer oranın büyüklüğünde değil öngörülebilirliğinde: metrobüse yakın, nüfusu geniş bir mahallede kirası piyasa seviyesinde tutulan bir daire uzun süre boş kalmaz.
İlçede oran olarak daha yüksek mahalleler var — Atatürk (%12,2), Sultanmurat
(%10,0), Yeşilova (~%9,7). Ama hepsi ya daha eski yapı stoğu ya da daha yüksek
yoğunlukla geliyor. Tevfikbey'in sunduğu şey en yüksek getiri değil, en az
ödün.
Kimler için doğru bir mahalle?
Sefaköy'de aile için ev arayan alıcı için semtin en dengeli seçeneği: metrobüs erişimi korunuyor, yoğunluk semt ortalamasının altında.
Bütçesi Kartaltepe'ye yetmeyen alıcı için aynı metrobüs durağı, %20 daha düşük metrekare.
Yatırımcı için öngörülebilir bir getiri; ham oranı maksimize etmek istiyorsanız Yeşilova ya da Sultanmurat'a bakın.
Otopark sorununu kabul etmek istemeyen için semt içinde ilk bakılacak yer.