Fevzi Çakmak, Küçükçekmece'de iki listede birden yer alan iki mahalleden biri (diğeri Sultanmurat): hem Sefaköy semtinin on mahallesinden biri, hem de Küçükçekmece Merkez imar planının kapsamında.
Bu, mahalleye ilçedeki başka hiçbir yerin taşımadığı bir kombinasyon veriyor: metrobüsün getirdiği kira talebi ile imar planının getirdiği dönüşüm çerçevesi aynı adreste.
Rakamlar
| Kalem | Fevzi Çakmak | İlçe ortalaması |
|---|---|---|
| Satılık m² | ~60.700 ₺ | 59.109 ₺ |
| Kiralık m² | ~441 ₺ | 449 ₺ |
| Yıllık değişim | %51,0 | — |
| Brüt getiri | ~%8,7 | ~%9,1 |
| Nüfus | 25.229 | — |
| Yoğunluk | ~35.000 kişi/km² | — |
Tablonun ilginç yanı ilk iki satırın ikisinin de ilçe ortalamasına çok yakın olması. Fevzi Çakmak, Küçükçekmece'nin ortalamasına en yakın mahallelerinden biri — ve tam da bu yüzden ilçeyi anlamak için iyi bir başlangıç noktası.
Üçüncü satır ise bir uyarı: yıllık %51 artış ilçenin en hızlıları arasında. Bu ölçekte bir sıçramanın ardından alım yapıyorsanız aynı hızın devam edeceğini varsaymayın.
Metrobüs: kira ile satış arasındaki farkı açıklayan şey
Fevzi Çakmak, Sefaköy semtinin metrobüs hattına yakın kesimindedir. En yakın duraklar doğuda Sefaköy, batıda E-5 üzerindeki Cennet Mahallesi. İlçedeki beş durak batıdan doğuya: Küçükçekmece, Cennet Mahallesi, Florya, Beşyol, Sefaköy.
Kira metrekaresinin (441 ₺) ilçe ortalamasına (449 ₺) bu kadar yakın olmasının sebebi budur. Zincirlikuyu'ya aktarmasız erişim, kiracı için tek başına bir karar gerekçesidir ve mahalledeki kira talebini ayakta tutar.
Buna karşılık M9 metrosu mahalleden geçmez; Yenibosna'da metrobüsten aktarma yapılarak ulaşılır. Bu mahallede "metro yakını" ibaresi taşıyan ilanları dikkatle okuyun.
Getirinin oranı değil kalitesi
Brüt getiri yaklaşık %8,7, ilçe ortalaması %9,1. Yani ham oranda Fevzi Çakmak ortalamanın hemen altında.
Ama getiri hesabında ham oran hikâyenin yarısıdır. Diğer yarısı boş kalma süresi. Metrobüse yakın bir daire, kirası piyasa seviyesinde tutulduğu sürece uzun süre boş kalmaz; oranı kâğıt üzerinde daha yüksek görünen ama ayda iki ay boş kalan bir daireyi yıllık gerçekleşen getiride rahatlıkla geçer.
İlçede oran olarak daha yüksek mahalleler var — Atatürk (%12,2), Sultanmurat
(%10,0), Mehmet Akif (~%9,8). Ama bunlar daha eski yapı stoğu ve daha dar bir
kiracı havuzuyla gelir. Fevzi Çakmak'ın sunduğu şey yüksek oran değil,
öngörülebilir oran.
İmar planı kapsamında olmak
Merkez ölçeğindeki plan şu mahalleleri kapsıyor: Cennet, Cumhuriyet, Fevzi Çakmak, Kanarya, Sultanmurat, Yenimahalle.
Bu, parseller için plan bütünlüğü içinde bir çerçeve tanımlandığı anlamına gelir — her binanın dönüşeceği anlamına değil. Bir parselin gerçek durumu üç belgeyle okunur: ada-parsel sorgusu, yapı ruhsatı tarihi ve varsa riskli yapı tespit raporu.
Fevzi Çakmak'ta bu çerçevenin ayrı bir değeri var: dönüşüm sonrası ortaya çıkacak daire, metrobüse yürüme mesafesindeki bir konumda olacak. Aynı çerçeveyi taşıyan Kanarya ya da Yenimahalle'de bu ulaşım avantajı yok. Dönüşüm beklentisi satın alıyorsanız, beklentinin nereye oturduğu rakam kadar önemlidir.
Kimler için doğru bir mahalle?
Metrobüsle çalışan kiracının ev sahibi için ilçedeki en öngörülebilir adreslerden biri.
Dönüşüm beklentisiyle alan yatırımcı için plan kapsamı ile ulaşım avantajının kesiştiği nadir bir nokta.
İlçeyi yeni tanıyan alıcı için iyi bir referans noktası: fiyatları ilçe ortalamasına en yakın mahallelerden biri, dolayısıyla diğer mahalleleri buna göre konumlandırabilirsiniz.
Getiri oranını maksimize etmek isteyen için Atatürk ya da Sultanmurat daha yüksek — risk primini kabul etmek koşuluyla.