Yarımburgaz, Küçükçekmece'nin geri kalanına hiç benzemez. İlçenin en geniş yüzölçümlü mahallesi (5,24 km²) ve en düşük nüfus yoğunluğuna sahip olanı: yaklaşık 2.000 kişi/km².
Karşılaştırma için: ilçenin en yoğun mahallesi Yeşilova'da bu rakam 56.900. Yarımburgaz, Yeşilova'nın yaklaşık yirmi sekizde biri yoğunlukta.
Rakamlar
| Kalem | Yarımburgaz | İlçe ortalaması |
|---|---|---|
| Satılık m² | ilan hacmi yetersiz | 59.109 ₺ |
| Kiralık m² | ~306 ₺ | 449 ₺ |
| Nüfus | 10.461 | — |
| Alan | 5,24 km² (ilçenin en genişi) | — |
| Yoğunluk | ~2.000 kişi/km² (ilçenin en düşüğü) | — |
Satılık tarafta bir metrekare ortalaması vermiyoruz çünkü ilan hacmi güvenilir bir ortalama üretecek düzeyde değil. Uydurulmuş bir rakam, hiç rakam olmamasından kötüdür. Bu mahallede fiyat, mahalle ortalamasıyla değil parsel bazında konuşulur.
Yarımburgaz Mağarası ve sit statüsü
Mahalleye adını veren mağara, yaklaşık 400.000 yıllık geçmişiyle Anadolu'nun bilinen en eski yerleşim izlerinden biri. Küçükçekmece Gölü'ne yakın bir vadinin içinde yer alıyor ve 2001'de 1. derece arkeolojik-doğal sit alanı statüsüne alındı.
Bu statü, emlak açısından soyut bir kültür meselesi değil, doğrudan bir yapılaşma kısıtıdır:
- Sit alanı içinde kalan parsellerde yapılaşma koruma kurulu iznine bağlıdır.
- İzin süreci, normal imar sürecinden hem daha uzun hem de sonucu daha belirsizdir.
- Sit sınırları parsel bazındadır; mahallenin tamamı kapsam içinde değildir.
Pratik sonuç şudur: Yarımburgaz'da sit durumu sorgusu, imar durumu sorgusu kadar zorunludur. İlçenin başka hiçbir mahallesinde bu ikinci sorguya gerek yoktur; burada vardır.
Portföyümüze giren her Yarımburgaz taşınmazı için bu sorguyu baştan çıkarıyoruz. Çıkarmadığımız bir parsel hakkında yapılaşma senaryosu kurmuyoruz.
Neden bu kadar seyrek?
Üç etken birlikte çalışıyor:
Sit alanı. Yukarıda anlatılan kısıt, mahallenin bir bölümünde yapılaşmayı doğrudan sınırlıyor.
Göl çevresi. Küçükçekmece Gölü'ne yakınlık, kıyı ve çevre düzeni kararlarının devreye girdiği bir alan demektir.
Topoğrafya. Vadi yapısı, yoğun yapılaşmayı ilçenin düz kesimlerine göre zorlaştırır.
Bu üçü, Yarımburgaz'ı Küçükçekmece'nin yeşil kenarı hâline getiriyor. İlçenin geri kalanı 30-50 bin kişi/km² yoğunlukta yaşarken burası 2.000'de kalıyor.
Arsa alacaksanız: beş soru
Yarımburgaz'da bir arsa ya da müstakil taşınmaz bakıyorsanız, fiyat konuşulmadan önce şu beşinin cevabı belgeyle gelmeli:
- Parsel sit alanı içinde mi? Hangi derece, hangi kısıt?
- İmar durumu nedir? Konut, ticaret, tarım, park?
- Emsal ve kat adedi ne? Ne kadar inşaat hakkı var?
- Yol ve altyapı bağlantısı var mı? Elektrik, su, kanalizasyon.
- Tapu cinsi nedir? Arsa mı, tarla mı, hisseli mi?
Beşinci soru özellikle önemli: hisseli tapu, ilçenin bu kesiminde sık karşılaşılan ve alıcının en çok zorlandığı durumdur. Hisseli bir taşınmazda tek başınıza yapılaşma kararı alamazsınız.
Kimler için doğru bir mahalle?
Düşük yoğunluk ve yeşil arayan için ilçede alternatifi yok. 2.000 kişi/km², Küçükçekmece'nin başka hiçbir yerinde bulunmaz.
Uzun vadeli arsa yatırımcısı için ilgi çekici, ama sit ve imar kısıtları gerçek. Belge görmeden senaryo kurmayın.
Kira getirisi arayan için doğru mahalle değil; kira metrekaresi ilçenin en düşükleri arasında.
Toplu taşımaya bağımlı olan için dikkat: metrobüs durağı ya da metro istasyonu yok, Marmaray'a otobüs bağlantısıyla ulaşılıyor. Araç kullanmıyorsanız bu mahalle gündelik hayatı zorlaştırır.