Bir arsanın değeri metrekaresinde değil, üzerine ne yapılabildiğindedir. Aynı büyüklükteki iki parsel arasında, imar hakları yüzünden kat kat değer farkı olabilir.
Bu yazı, arsa alırken sorulacak beş soruyu ve her birinin hangi belgeden cevaplandığını anlatıyor.
1. İmar durumu ne? (İmar durumu belgesi)
Belediyeden alınan imar durumu belgesi (imar çapı), parselin ne için kullanılabileceğini söyler:
- Konut alanı
- Ticaret alanı
- Karma (konut + ticaret)
- Sanayi
- Park, yeşil alan, yol, okul alanı — yani kamuya ayrılmış
Son satır kritiktir. Kamuya ayrılmış bir alanda yapı yapamazsınız. Parsel kamulaştırma bekliyor olabilir ve bu süreç uzun sürer. Böyle bir parseli "arsa" diye satın almak, Küçükçekmece'de karşılaştığımız en pahalı hatalardan biri.
2. Ne kadar inşaat hakkı var? (Emsal / KAKS ve TAKS)
Bunlar arsanın gerçek değerini belirleyen sayılardır.
TAKS (Taban Alanı Katsayısı): binanın zemindeki oturum alanının parsele oranı. TAKS 0,30 ise, 1.000 m²'lik parselin en fazla 300 m²'sine bina oturtabilirsiniz.
KAKS / Emsal (Kat Alanı Kat Sayısı): toplam inşaat alanının parsele oranı. Emsal 1,50 ise, 1.000 m²'lik parselde toplam 1.500 m² inşaat yapabilirsiniz.
Basit bir örnek:
Parsel: 1.000 m²
TAKS 0,30 → zeminde en fazla 300 m² oturum
Emsal 1,50 → toplam 1.500 m² inşaat
1.500 ÷ 300 = 5 kat (kabaca)
Değer bu sayılardan çıkar. Emsali 1,50 olan bir parsel, aynı büyüklükte ama emsali 0,80 olan bir parselden neredeyse iki kat fazla inşaat hakkı taşır — ve fiyatı buna göre olmalıdır. İlanlarda "1.000 m² arsa" yazan iki parsel, aynı şey değildir.
3. Çekme mesafeleri ve kat adedi
İmar durumu belgesi ayrıca şunları belirtir:
- Ön, yan ve arka çekme mesafeleri — komşu parsele ve yola bırakılacak boşluk
- Maksimum kat adedi / bina yüksekliği
- Yapı nizamı — ayrık, ikiz, bitişik
Bunlar dar parsellerde belirleyicidir. Çekme mesafeleri düşüldüğünde oturtulabilir alan çok küçülebilir ve teorik emsal hakkını kullanamazsınız. Küçükçekmece'nin yoğun mahallelerindeki küçük parsellerde bu, sık karşılaşılan bir sürprizdir.
4. Sit alanı ve özel kısıtlar var mı?
İlçenin çoğu mahallesinde bu soru gündeme gelmez. Yarımburgaz'da gelir.
Yarımburgaz Mağarası, yaklaşık 400.000 yıllık geçmişiyle 2001'de 1. derece arkeolojik-doğal sit alanı statüsüne alındı. Sit alanı içindeki parsellerde yapılaşma koruma kurulu iznine bağlıdır; süreç normal imar sürecinden hem uzun hem sonucu belirsizdir.
Sit sınırları parsel bazındadır — mahallenin tamamı kapsam içinde değildir. Bu yüzden Yarımburgaz'da sit durumu sorgusu, imar durumu sorgusu kadar zorunludur.
Diğer özel kısıtlar: göl çevresi ve kıyı mevzuatı, askeri yasak bölge, orman sınırı, dere yatağı ve taşkın alanı.
5. Tapu cinsi ve hisse durumu ne?
Tapuda yazan cins, ne alacağınızı belirler:
- Arsa — imar planı içinde, yapılaşmaya uygun.
- Tarla / arazi — imar planı dışında. Yapılaşma için imar planına alınması gerekir ve bu belirsiz bir süreçtir.
Hisseli tapu ise Küçükçekmece'nin kuzey kesiminde sık karşılaşılan ve alıcının en çok zorlandığı durumdur:
- Diğer hissedarların önalım (şufa) hakkı vardır — satışta öncelik onlarındır.
- Tek başınıza yapılaşma kararı alamazsınız.
- Fiili taksim varsa (herkes bir bölümü kullanıyorsa) bu tapuda görünmez ve ihtilafa açıktır.
Hisseli bir taşınmaz almadan önce ifraz (ayırma) imkânı olup olmadığını araştırın. İfrazı mümkün olmayan bir hisse, satarken de aynı zorlukla karşılaşacağınız anlamına gelir.
Sorgulama nasıl yapılır?
Ada-parsel numarasını öğrenin. Tapudan ya da parsel sorgu uygulamalarından.
Belediyeye başvurun. İmar durumu belgesi ilgili belediyenin imar müdürlüğünden alınır. Küçükçekmece'deki parseller için Küçükçekmece Belediyesi; büyükşehir ölçekli planlar için İBB.
Tapu kaydını çıkarın. Takyidat, hisse durumu, cins, şerhler.
E-Devlet'ten kontrol edin. Tapu bilgileri ve parsel sorgusu için.
Kontrol listesi
- İmar durumu belgesi alındı (kullanım amacı net)
- Emsal (KAKS) ve TAKS öğrenildi
- Çekme mesafeleri ve kat adedi belirlendi
- Oturtulabilir alan hesaplandı (teorik emsal değil, gerçekleşebilir alan)
- Sit alanı sorgusu yapıldı
- Askeri yasak bölge / orman / dere yatağı kontrolü
- Tapu cinsi teyit edildi (arsa mı, tarla mı)
- Hisse durumu ve ifraz imkânı araştırıldı
- Yol ve altyapı bağlantısı (elektrik, su, kanalizasyon) doğrulandı
- Takyidat kontrolü yapıldı
Bu on maddenin cevabı belgeyle gelmeden arsa fiyatı konuşulmaz. Portföyümüze giren her arsa için bunları biz çıkarıyoruz; çıkarmadığımız bir parsel hakkında yapılaşma senaryosu kurmuyoruz.