Yabancı alıcıya mülk satan bir emlak ofisinin en kolay yolu, iyi haberleri anlatıp zor kısmı imzadan sonraya bırakmaktır. Biz tersini yapıyoruz, çünkü bu konuda yanlış yönlendirilen bir alıcı üç ay sonra parasını geri isteyemeyeceği bir durumda kalıyor.
Küçükçekmece'de mülk alacak bir yabancı için bilinmesi gereken üç şey var ve üçüncüsü kritik.
1. Vatandaşlık: 400.000 dolar
Türk vatandaşlığına gayrimenkul yatırımı yoluyla başvurmak için gereken tutar 400.000 ABD doları veya Türk Lirası karşılığıdır. Ayrıca:
- Mülkün üç yıl boyunca satılmayacağına dair tapuya şerh konulması gerekir.
- Mülkün üzerinde yapı bulunmalıdır — bağımsız bölüm ya da yapılaşma hakkı olan bir taşınmaz. Sadece arsa veya tarla alımı yeterli değildir.
Küçükçekmece'de 400.000 dolarlık bir bütçe, ilçenin çoğu mahallesinde birden fazla daireye karşılık gelir. Bu tutar tek bir mülkten karşılanabileceği gibi birden fazla taşınmazın toplamıyla da sağlanabilir; başvuru öncesinde ekspertiz ve uygunluk belgesi süreçlerinin nasıl işleyeceğini avukatınızla netleştirin.
2. İkamet izni: değer eşiği yükseldi
Taşınmaz sahipliğine dayalı kısa dönem ikamet izni için aranan mülk değeri 2026'da yükseltildi. İstanbul, Ankara, İzmir ve Antalya gibi büyükşehirlerde tapudaki satış bedeli ve ekspertiz değerinin en az 200.000 ABD doları karşılığı olması aranıyor. Önceki dönemde bu eşik 75.000 dolardı.
Bu eşik değişken bir kalemdir. Başvuru anında geçerli tutarı Göç İdaresi Başkanlığı'ndan teyit etmeden plan yapmayın.
3. Kritik kısım: Küçükçekmece kapalı ilçeler arasında
Şimdi hiçbir emlak ilanının yazmadığı kısım.
Göç İdaresi, yabancı nüfusun yerel nüfusa oranının %20'yi aştığı ilçe ve mahallelerde yeni (ilk) ikamet izni başvurularına kapatma uygulaması yürütüyor. 2026 itibarıyla yayımlanan listelerde İstanbul'da kapalı olduğu bildirilen ilçeler arasında Küçükçekmece de yer alıyor — Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler, Başakşehir, Esenler, Sultangazi ve Zeytinburnu ile birlikte.
Bunun pratik anlamı şudur:
Küçükçekmece'de mülk satın almak, size ikamet izni ya da adres kaydı alacağınızı garanti etmez.
Bu, mülkün değerini düşürmez ve satın almanızı engellemez. Ama satın alma gerekçeniz "oturum izni almak" ise, Küçükçekmece bu gerekçeyi tek başına karşılamayabilir.
Kapatma listeleri dönemsel olarak güncellenir; bir ilçe listeye girebilir ya da çıkabilir. Bugünkü durum yarının garantisi değildir. Bu yüzden ikamet izni hedefiyle alım yapacak müşterilerimize tek bir şey söylüyoruz: satın almadan önce Göç İdaresi'nden veya bir göçmenlik avukatından güncel durumu yazılı olarak teyit ettirin.
Vatandaşlık başvurusu ayrı bir yoldur ve kendi şartlarına tabidir; ikamet izni kapatmalarıyla aynı kurallara bağlı değildir. İki yolu birbirine karıştırmayın ve hangi yolda ilerlediğinizi başvuru öncesinde netleştirin.
Küçükçekmece'yi yabancı alıcı için ne çekici kılıyor?
Yukarıdaki uyarıya rağmen ilçe, yatırım gerekçesiyle bakan yabancı alıcı için güçlü bir konumda:
Havalimanı bağlantısı. Haziran 2026'da M11 metro hattının Halkalı uzantısı açıldı. Halkalı'dan İstanbul Havalimanı'na raylı doğrudan bağlantı var; hattın Gayrettepe–Halkalı arası 57 dakika.
Marmaray. Halkalı, hattın Avrupa yakasındaki son durağı. Şehrin tarihî merkezine ve Anadolu yakasına aktarmasız erişim.
Fiyat. Temmuz 2026 itibarıyla ilçe ortalaması 59.109 ₺/m². İstanbul'un merkezî ilçeleriyle kıyaslandığında, aynı ulaşım erişimi için belirgin biçimde düşük bir giriş fiyatı.
Gelişim. Halkalı'da yaklaşık 2,5 milyon m²'lik askeri arazi konut ve ticarete açıldı — orta ve uzun vadeli bir gelişim hikâyesi.
Alım süreci: yabancı alıcı için ek adımlar
Türk vatandaşı bir alıcının sürecine ek olarak şunlar gerekir:
- Vergi kimlik numarası (vergi dairesinden alınır)
- Türk bankasında hesap — ödemenin banka kanalıyla ve izlenebilir biçimde yapılması gerekir
- Yeminli tercüman — tapu işleminde Türkçe bilmeyen taraf için zorunludur
- Ekspertiz raporu — yabancıya satışta taşınmaz değerleme raporu aranır
- Askeri yasak bölge sorgusu — Tapu Müdürlüğü tarafından yapılır
- Pasaportun noter onaylı tercümesi
Özet
| Hedef | Küçükçekmece uygun mu? |
|---|---|
| Yatırım / kira getirisi | Evet — fiyat ve ulaşım kombinasyonu güçlü |
| Vatandaşlık (400.000 $) | Evet — tutar sağlandığı sürece |
| İkamet izni (ilk başvuru) | Teyit gerekir — ilçe kapalı listede bildirildi |
| Oturmak için | Evet — mahalleye göre değişir |
Bu tablo bize müşteri kaybettirebilir. Ama "sonradan öğrenilen" bir bilginin maliyeti, kaybedilen bir satıştan çok daha yüksektir — hem alıcı hem de biz tarafımızdan.