Ticari kiralama, konut kiralamasının işyeri versiyonu değildir. Vergi, tahliye, maliyet paylaşımı ve değerleme mantığı — dördü de farklı çalışır.
Bu yazı, Küçükçekmece'de dükkan ya da ofis kiralayacak/kiraya verecek taraflar için farkları topluyor.
Vergi: stopaj var, istisna yok
Konut kirasında ev sahibi geliri beyan eder ve bir istisnadan yararlanır. İşyeri kirasında sistem tersine çalışır:
- Stopaj (tevkifat). Kiracı, kirayı öderken vergi kesintisi yapar ve idareye yatırır. Yani kiracı, ev sahibinin vergisinin bir kısmını kaynakta öder.
- İstisna yoktur. Konut kirasındaki (2026 için 58.000 TL) istisna işyerinde uygulanmaz.
- Beyan sınırı vardır. Brüt kira geliri belirli bir tutarın altındaysa ve stopaj yapılmışsa beyan gerekmeyebilir; 2025 gelirleri için bu sınır 330.000 TL olarak uygulandı.
Brüt–net karışıklığı. Ticari kirada en sık yaşanan anlaşmazlık, sözleşmede yazan tutarın brüt mü net mi olduğudur. Bu, taraflar arasında ciddi bir fark yaratır ve sözleşmede açıkça yazılmalıdır: "aylık kira bedeli … TL olup brüttür / nettir".
Kira artışı: aynı sınır, farklı pratik
İşyeri kiralarında da yasal üst sınır TÜFE'nin on iki aylık ortalamasıdır — konutla aynı.
Ama pratikte fark var: uzun süreli ticari kiralarda taraflar döviz endeksli ya da ciro esaslı düzenlemeler yapabiliyor. Bunlar tarafların pazarlık gücüne bağlı ve zincir markalarla küçük mülk sahipleri arasında sıklıkla görülüyor.
Ayrıntılı hesap için kira artış oranı yazımıza bakın.
Tahliye: konuttan farklı işler
Konut kiracısı kanunen güçlü biçimde korunur. İşyeri kiralarında da koruma vardır ama on yıllık uzama süresi kuralı ticari tarafta ayrı bir öneme sahiptir: belirli koşullarda, uzama süresinin sonunda kiraya veren sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.
Bu, kiracı için ciddi bir risktir. Bir işletme, dükkanına yıllarca yatırım yapar: tabela, dekorasyon, müşteri alışkanlığı. Bunların tamamı adrese bağlıdır ve taşınmayla kaybedilir.
Kiracı için öneri: uzun süreli sözleşme yapın ve mümkünse yenileme opsiyonu koydurun. Devir hakkı (işletmeyi satarken kiracılığın devri) da sözleşmede düzenlenmelidir — aksi hâlde işletmenizi satamazsınız.
Kiraya veren için öneri: kiracının işini büyütmesi sizin de lehinize. Uzun süreli, düzenli artışlı bir sözleşme, sık kiracı değişiminden ve boş kalma sürelerinden iyidir.
Ortak gider ve tadilat
Konutta aidat büyük ölçüde standarttır. Ticari mülkte üç ayrı başlık var ve üçü de sözleşmede ayrıca düzenlenmelidir:
1. Ortak gider paylaşımı. Zemin katı dükkân olan karma binalarda yönetim planı, ticari birimlere farklı bir paylaşım oranı öngörebilir. Yönetim planını sözleşme öncesinde okuyun.
2. Tadilat izni. Kiracı iç mekânda değişiklik yapacaktır. Neyin izne tabi olduğu, tabela ve cephe kullanımı, ruhsat gerektiren işlerde sorumluluğun kimde olduğu yazılmalıdır.
3. Tahliyede eski hâle getirme. Kiracı çıkarken mekânı ilk hâline mi döndürecek, yoksa yapılan tadilat mülkte mi kalacak? Bu, çıkışta en çok tartışılan konudur ve tek satırla çözülür.
Değerleme: metrekare değil, yaya trafiği
Konutta metrekare fiyatı anlamlı bir ölçüttür. Dükkanda değildir.
Bir dükkanın değerini belirleyen unsurlar:
- Yaya trafiği. Günün hangi saatlerinde, kaç kişi geçiyor?
- Cephe genişliği. Vitrin uzunluğu, derin ve dar bir mekândan çok daha değerlidir.
- Köşe konum. İki cepheli dükkan belirgin biçimde primlidir.
- Kot. Sokak kotunda mı, birkaç basamak yukarıda/aşağıda mı? Bir basamak bile yaya girişini azaltır.
- Komşu esnaf. Yan yana benzer işletmeler bazı sektörlerde talebi artırır, bazılarında böler.
- Otopark ve yükleme imkânı.
Küçükçekmece'de bu ölçütler açısından en güçlü aks E-5 hattı: Kartaltepe, Fevzi Çakmak ve Tevfikbey mahalleleri. Sefaköy metrobüs durağı çevresi, ilçedeki en yoğun yaya trafiğini taşıyor.
Yoğun nüfuslu mahalleler de mahalle esnafı için güçlüdür: Kanarya (67.272 kişi), Mehmet Akif (53.351), Cumhuriyet (51.065) — burada değer yaya trafiğinden değil, yerleşik müşteri kitlesinden gelir.
Kiralamadan önce kontrol listesi
- Yapı kullanma izni ve kullanım amacı — mülk resmi olarak işyeri mi? Konut olarak ruhsatlı bir yerde işyeri açmak izin sorunu doğurur.
- Yönetim planı — işyeri kullanımına izin veriyor mu? Bazı binalar belirli faaliyetleri yasaklar.
- Ruhsat alınabilir mi? İşletme türünüz için belediye ruhsatı şartları (gıda, eğlence, sağlık için farklı kurallar).
- Tabela izni ve ücreti
- Elektrik gücü — ticari kullanım için yeterli mi? Artırım maliyetli.
- Kira brüt mü net mi — sözleşmede açık yazılmalı
- Stopaj kime ait — kanunen kesinti kiracıda, ama net kira anlaşmasında yük ev sahibine geçer
- Devir hakkı — işletmeyi satarken kiracılık devredilebilir mi?
- Tadilat ve eski hâle getirme — yazılı
- Süre ve yenileme opsiyonu
Ticari kiralamada sözleşme, konuttakinden çok daha uzun ve ayrıntılı olmalıdır. Kısa bir ticari kira sözleşmesi, genellikle taraflardan birinin aleyhinedir.