Kira yenileme dönemlerinde ev sahibi ile kiracı arasındaki anlaşmazlıkların büyük bölümü tek bir karışıklıktan doğuyor: hangi TÜFE?
Bu yazı doğru oranı nereden bulacağınızı, nasıl hesaplayacağınızı ve nelerin geçersiz olduğunu anlatıyor.
Yasal üst sınır: 12 aylık ortalama TÜFE
Türk Borçlar Kanunu'na göre kira artışında uygulanabilecek en yüksek oran, tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır.
Bu tanımdaki her kelime önemli:
- On iki aylık ortalama — son bir yılın ortalaması.
- Değil: yıllık enflasyon. Bir yıl önceki aya göre değişim başka bir rakamdır ve genellikle daha yüksektir.
- Değil: aylık enflasyon. Bir önceki aya göre değişim tamamen başka bir rakamdır.
TÜİK her ay bu üç rakamı birlikte açıklar. Kira artışında kullanılacak olan yalnızca birincisidir.
Bu yazıda neden bir rakam yok?
Çünkü oran her ay değişir. Buraya yazılacak bir rakam, bir ay sonra yanlış olur — ve yanlış bir rakama dayanarak yapılan zam, aşan kısmı bakımından geçersizdir.
Doğru rakamı bulmak için:
- TÜİK'in TÜFE bültenine bakın (her ayın başında yayımlanır).
- Tablodan "on iki aylık ortalamalara göre değişim" satırını alın.
- Sözleşmenizin yenilendiği aydan bir önceki ay açıklanan değeri kullanın.
Üçüncü madde en sık atlanan noktadır. Eylülde yenilenen bir sözleşme için kullanılacak oran, Ağustos ayında açıklanan orandır.
Hesaplama
Artış tutarı = Mevcut kira × (Oran ÷ 100)
Yeni kira = Mevcut kira + Artış tutarı
Ya da tek adımda:
Yeni kira = Mevcut kira × (1 + Oran ÷ 100)
Örnek (oran %30 varsayımıyla): Mevcut kira 20.000 ₺ → 20.000 × 1,30 = 26.000 ₺
Oranın gerçek değerini yukarıdaki üç adımla bulun; bu örnekteki %30 yalnızca formülü göstermek içindir.
Beş yıl kuralı
Kira ilişkisi beş yılı aştığında durum değişir. Beşinci yılın sonunda yapılacak yenilemede, artış TÜFE ile sınırlı olmaktan çıkar; taraflardan biri mahkemeye başvurarak kira bedelinin hakkaniyete uygun biçimde yeniden belirlenmesini isteyebilir.
Bu, uzun süreli kiracıların çoğunun bilmediği bir maddedir ve iki yönlü çalışır:
- Ev sahibi için: beş yıl boyunca piyasanın gerisinde kalmış bir kirayı güncelleme imkânı.
- Kiracı için: piyasa gerilediyse indirim talebi imkânı (nadiren gündeme gelir ama hakkınızdır).
Beş yıl kuralı otomatik işlemez; dava açılması gerekir.
Sık yapılan altı hata
1. Yanlış TÜFE satırını kullanmak. Yıllık enflasyonu kullanan bir zam, genellikle yasal sınırı aşar ve aşan kısmı geçersizdir.
2. Yanlış ayın oranını kullanmak. Yenileme ayının kendisi değil, bir öncekinde açıklanan oran geçerlidir.
3. Sözleşmedeki sabit oranı yasal sınırın üzerinde uygulamak. Sözleşmede "yıllık %60 artış" yazsa bile, yasal sınırı aşan kısmı geçersizdir. Sözleşme kanunun üzerine çıkamaz.
4. Sözleşmede artış maddesi olmadığında zam yapılamayacağını sanmak. Madde yoksa yasal üst sınır uygulanır; zam yapılabilir.
5. Ara dönemde zam yapmak. Artış, kira yılının dolmasıyla yapılır. Sözleşme yılı ortasında talep edilen zam bağlayıcı değildir.
6. Yazılı bildirim yapmamak. Artış talebi yazılı olarak bildirilmelidir. Sözlü talep, sonradan ispat sorunu doğurur.
İşyeri kiralarında durum
İşyeri kiralarında da yasal üst sınır aynı şekilde TÜFE'nin on iki aylık ortalamasıdır. Ancak işyeri kiralarında tarafların pazarlık gücü ve sözleşme serbestisi pratikte farklı işler; uzun süreli işyeri kiralarında döviz ya da ciro esaslı düzenlemeler görülebilir.
Ticari kiralama tarafında ayrıntı için ticari kiralama rehberimize bakın.
Pratik öneri
Ev sahibi için: artış bildirimini yenileme tarihinden makul bir süre önce, yazılı olarak ve oranın kaynağını belirterek yapın ("TÜİK, X ayı, on iki aylık ortalamalara göre değişim: %Y"). Kaynağı belirtilen bir bildirim tartışılmaz.
Kiracı için: gelen zam talebini TÜİK bülteninden doğrulayın. Oran yasal sınırın üzerindeyse, aşan kısmı ödemek zorunda değilsiniz — ama bunu yazılı ve kaynak göstererek bildirin.
İki taraf da aynı rakama baktığında bu konuda anlaşmazlık kalmaz. Anlaşmazlıkların neredeyse tamamı, tarafların farklı TÜFE satırlarına bakmasından doğuyor.