Kira geliri elde eden herkesin yılda bir kez karşılaştığı işlem. Bu yazı üç soruya cevap veriyor: beyan etmem gerekiyor mu, ne kadar vergi öderim, hangi gider yöntemini seçmeliyim?
İstisna: ne kadarı vergisiz?
Mesken (konut) kira geliri için her yıl belirlenen bir istisna tutarı vardır. Bu tutarın altındaki konut kira geliri beyan edilmez.
| Gelirin elde edildiği yıl | İstisna | Beyan dönemi |
|---|---|---|
| 2025 | 47.000 TL | Mart 2026 |
| 2026 | 58.000 TL | Mart 2027 |
İstisna konut kira gelirine özeldir; işyeri kira gelirinde uygulanmaz.
Önemli sınırlama: ticari, zirai veya mesleki kazancı nedeniyle beyanname veren kişiler bu istisnadan yararlanamaz. Ayrıca gelir toplamı kanunda belirlenen tutarı aşanlar için de istisna uygulanmaz.
Beyan ve ödeme takvimi
- Beyanname: izleyen yılın 1–31 Mart döneminde verilir.
- Ödeme: iki eşit taksitte — Mart ve Temmuz.
Beyanname Gelir İdaresi Başkanlığı'nın Hazır Beyan Sistemi üzerinden verilebilir; sistem tapu ve banka kayıtlarından gelen verileri önceden doldurur.
Bu son nokta önemli: kira gelirinizi beyan etmeseniz de idare biliyor olabilir. Kirayı banka üzerinden tahsil etmek zorunludur ve bu kayıtlar idareye ulaşır. Beyan edilmeyen gelir için sonradan vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi doğar.
Gider yöntemi: götürü mü, gerçek mi?
İstisna düşüldükten sonra kalan tutardan gider indirimi yapılır. İki yöntem vardır ve seçtiğiniz yöntemde iki yıl kalmanız gerekir.
Götürü gider
İstisna sonrası kalan tutarın kanunla belirlenen bir oranı (uzun süredir %15) belgesiz olarak indirilir.
- Avantajı: basit, belge gerekmez, hata riski düşük.
- Kime uygun: kredisiz alınmış, gideri az olan konutlar.
Gerçek gider
Gerçekte yapılan giderler belgeyle indirilir. İndirilebilecek başlıca kalemler:
-
Kredi faizi — anapara değil, yalnızca faiz kısmı
-
Sigorta giderleri (DASK dahil)
-
Amortisman
-
Bakım-onarım giderleri
-
Emlak vergisi
-
Kiraya verilen mülk için ödenen kira (siz de kiracıysanız)
-
Yönetim gideri ve aidat
-
Avantajı: kredili alımın ilk yıllarında faiz yüksek olduğu için genellikle götürü yöntemden çok daha avantajlı.
-
Kime uygun: konut kredisi ödeyen, bakım gideri yapmış olanlar.
Hangisini seçmeli?
Basit kural: konut kredisi ödüyorsanız gerçek gideri hesaplatın. Kredinin ilk yıllarında taksitin büyük kısmı faizdir ve bu faiz, götürü yöntemin sağlayacağı indirimin çoğu zaman üzerine çıkar.
Kredisiz ve gider belgesi olmayan bir mülkte ise götürü yöntem hem daha basit hem yeterlidir.
Karar mali müşavirinizle verilmeli — özellikle iki yıl bağlayıcılığı nedeniyle.
İşyeri kira geliri: farklı çalışır
İşyeri kiralarında sistem farklıdır:
- Stopaj vardır: kiracı, kirayı öderken vergi kesintisi yapar ve idareye yatırır.
- İstisna uygulanmaz.
- Bir beyan sınırı vardır; brüt kira geliri bu sınırın altında kalıyorsa ve stopaj yapılmışsa beyan gerekmez. 2025 gelirleri için bu sınır 330.000 TL olarak uygulandı.
- Stopaj yoluyla ödenen vergi, beyan edilmesi hâlinde hesaplanan vergiden mahsup edilir.
Hem konut hem işyeri kira geliriniz varsa hesap birleşir ve karmaşıklaşır — bu durumda mutlaka mali müşavirle çalışın.
Yatırım hesabına etkisi
Kira getirisi hesabında verginin unutulması, net getiriyi olduğundan yüksek gösterir.
Örnek olarak, Küçükçekmece'de 100 m²'lik bir daireyi düşünün. Kartaltepe'de Temmuz 2026 kira metrekaresi ~512 ₺; aylık kira yaklaşık 51.200 ₺, yıllık 614.400 ₺. İstisna (58.000 TL) düşüldükten sonra kalan tutar beyana tabidir ve gider yöntemine göre vergilendirilir.
Bu, brüt getiri ile net getiri arasındaki farkın önemli bir bileşenidir. Ayrıntılı hesap için kira getirisi ve amortisman yazımıza bakın.
Kısa özet
- Konut kira gelirinde 2026 istisnası 58.000 TL (Mart 2027'de beyan edilecek).
- Beyan 1–31 Mart, ödeme Mart ve Temmuz.
- Kredi ödüyorsanız gerçek gider yöntemini hesaplatın.
- Seçilen yöntemde iki yıl kalınır.
- İşyeri kirasında stopaj var, istisna yok.
- Kirayı banka üzerinden tahsil edin — zorunlu, ve beyan tarafında sizi de korur.